Face au réchauffement climatique et à la multiplication des catastrophes naturelles, les notaires de France se réunissent pour leur congrès annuel du 25 au 27 septembre 2024 à Bordeaux, afin de proposer des solutions pour repenser les villes de demain.

Contrairement à de nombreux congrès professionnels centrés sur des problématiques propres à la profession, celui des notaires de France, qui se tient chaque année, a pour objectif de proposer des évolutions législatives adaptées aux transformations de la société. En 2024, au travers du thème de l’“urbanisme durable”, les problématiques environnementales, administratives et réglementaires seront passées au crible afin de fluidifier les démarches existantes et d’adapter le droit aux impacts du changement climatique.

Les nouveaux enjeux liés à l’environnement

Le droit de l’environnement imprègne tous les droits, public et privé. Ainsi, le changement climatique bouleverse le droit de la propriété. Impossible, par exemple, d’acheter ou de louer un logement sans prendre en compte son diagnostic de performance énergétique, impossible également d’ignorer la nature argileuse du sol d’une maison qui la soumet au risque de fissuration… Ces règles infusent dans tous les compartiments du droit : droits de la construction, de l’urbanisme et même de la famille. Le problème : la grande majorité des réglementations actuellement en vigueur sont vécues comme contraignantes et sources de ralentissement du marché immobilier.

Une adaptation nécessaire

En effet, en matière d’urbanisme, et plus largement lorsqu’il s’agit d’environnement, les innovations suscitent davantage d’adhésion lorsqu’elles se déroulent chez les autres ! Pour convaincre de la pertinence d’une approche novatrice, l’équipe du 120e Congrès souhaite promouvoir la mise en place de ce que l’on appelle des “externalités positives”. Prenons l’exemple de la construction d’un immeuble dans un quartier pavillonnaire, qui suscite des inquiétudes et du rejet. Si ce projet s’accompagne de nouveaux services et infrastructures profitant à tout un quartier, le modèle peut progressivement être plébiscité et dupliqué, dans l’intérêt de tous.

Les réponses des notaires

Plus largement, pour répondre à ces enjeux et apporter des réponses juridiques pertinentes, la réflexion des notaires s’organisera autour de trois axes : “anticiper” les différentes problématiques, puis “convaincre” les clients particuliers comme les pouvoirs publics, et enfin “réaliser” en répondant aux questions : où, comment et à quelles conditions ?

Ce congrès, que sa présidente Marie-Hélène Péro Augereau-Hue définit comme “engagé, problématisé, pragmatique et réaliste”, doit permettre de mobiliser les notaires, souvent mal à l’aise face à l’absence de réponse claire et à la complexité de l’environnement. À l’issue du congrès, toutes les propositions issues des travaux des notaires seront présentées aux pouvoirs publics, en vue d’éventuelles modifications législatives ou réglementaires.

Le Congrès des notaires en quelques chiffres

128 textes de nature législative, réglementaire ou jurisprudentielle sont inspirés des travaux des Congrès des notaires de France, soit :

• 100 lois,

• 14 décrets,

• 9 ordonnances,

• 2 dispositions d’ordre économique et financier (DDOEF),

• 1 arrêté,

• 1 contribution à un règlement du Parlement européen et du Conseil,

• 1 instruction administrative.

En savoir plus : www.congresdesnotaires.fr

A la suite d’une étude publiée par la Fondation Abbé Pierre, le 22 août dernier, le collectif Rénovons, qui fédère une dizaine d’associations* dont la Fondation, réclame une « loi de programmation de la rénovation performante des bâtiments et des quartiers intégrant pleinement les critères de l’habitabilité d’été des logements. »

Au terme de l’étude, un quart des Français reconnait avoir souffert fréquemment de la chaleur dans leur logement, durant l’été 2023. Cette surchauffe provient d’une mauvaise isolation des murs, de l’absence d’espace extérieur et d’un défaut de protection solaire tels que de simples volets. Elle est plus durement ressentie en zones urbaines. La concentration de béton stocke la chaleur le jour et la restitue la nuit, la végétation et les sources d’eau y sont évidemment beaucoup plus rares. Ces zones sont en outre marquées par une intense activité et une forte circulation automobile.

Selon une enquête portant sur plusieurs centaines de villes, publiée en mai 2023, dans Lancet Planet Health, Paris est la capitale européenne enregistrant le risque de mortalité le plus élevé face à ce phénomène.

Dans la perspective d’un réchauffement de 4 %, le collectif formule plusieurs recommandations : inclure les travaux d’adaptation aux vagues de chaleur dans les aides à la rénovation énergétique (isolation thermique, installation de protections solaires, ventilation adéquate, couleurs claires pour les toits, volets, brasseurs d’air et végétalisation), intégrer la notion de chaleur aux critères de décence des logements et faire évoluer les règles de protection du patrimoine (à titre d’exemple, en région parisienne, la pose de volets extérieurs est la plupart du temps refusée par les architectes des bâtiments de France).

*Réseau Cler, Coénove, Caritas France, Soliha, UFC-Que choisir, Effinergie, Négawatt, Agir pour le climat, le Mur manteau et Isolons la terre contre le CO2.

Dans un rapport de la Cour des comptes, « L’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel », publié le jeudi 5 septembre, l’institution juge le dispositif coûteux tout en reconnaissant une probable efficacité.

En attendant sa disparition, programmée au 31 décembre 2024, la Cour relève le rôle du Pinel dans la production de dizaines de milliers de logement. Selon une estimation réalisée en 2019 par l’Inspection Générale des Finances (IGF), il aurait ainsi permis entre 2014 et 2017, d’acheter 48 % des logements neufs.

Elle pointe en revanche sa défaillance pour les investisseurs dont une part n’a pas pu bénéficier de la rentabilité escomptée et surtout son coût pour les dépenses publiques. En 2018, il était de 190 000 € par logement, soit trois fois plus qu’un logement social, financé par un prêt locatif social.

L’institution déplore l’absence d’outils de suivi permettant de mesurer l’efficacité du dispositif et recommande d’assortir tout système incitatif à la création de logements, d’un tel mécanisme.

Les dispositions du décret du 29 juillet 2023 permettant la location de locaux à usage d’habitation d’un volume d’au moins 20 mètres cubes, viennent d’être annulées par la haute juridiction administrative.

Entrée en vigueur au 1er octobre 2023, ces dispositions autorisaient par exemple la location d’un appartement de 12 mètres carrés avec une hauteur sous plafond de 1,80 mètre. Ce qui était jusque-là formellement interdit par les règlements sanitaires départementaux.

Pour ces derniers, seuls les logements présentant une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres pouvaient être considérés comme décents et de ce fait, être proposés à la location, sous réserve, bien sûr qu’ils respectent les autres critères d’habitabilité.

La décision du Conseil d’Etat rendue le 29 août dernier impose de nouveau cette hauteur minimale.